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土地共有持分如何管理及分配?持分土地全解析

土地持分定義

一般來說,不論動產或不動產,所有權都可分為「單獨擁有」及「共同擁有」,而在土地持分就包含了共同擁有的概念,意旨「同一個土地的土地持有權,由兩人以上共同擁有,且可進行比例分配。」

而土地「共同擁有」的類型又分成以下兩種:

類型類型發生共同持分原因
分別共有共有人可隨時提出分割土地的需求,但如果有法令另行規定,如契約上訂有不能分割的期限或所使用的目的不能分割等出現,則就不能行使此需求

共有人可針對自己持有的土地自由處分
基於各當事人的自由意志,由兩位以上各自出錢共同購買一土地,該土地為兩位以上共同擁有,抑或是依契約形成的合夥關係而產生公同共有。
公同共有指共有人因為共同關係而共享物件之所有權,如宗祠

依民法規定不能隨意買賣
法律規定:民法第1151條關於遺產繼承之規定;或是祭祀公業的祀產、祭田。依照,民法第823條第1項賦予各共有人得隨時請求分割共有物之權利,即通稱共有人共有物分割請求權。簡單來說,就是有親屬關係的後嗣繼承先人遺留的不動產,而各個共有人隨時都有請求分割土地共有權,讓土地不再是共同持分。

持分土地管理方式

.分管契約:指由土地共有人全體共同約定的內容,且其內容及方法無任何限制

.分管決定:若共有人採民法第820條第1項「土地共有人採多數決的方式管理」,少數人不同意或不表示意見者均受多數決的約束

.分管裁定:依據民法第820條第2項,即土地共有人認為分管決定的決議有失公平且不服從分管決定的決議時,可向法院提出申請而做出的裁定,法院因此所做的裁定即為分管裁定

那土地持分可以買賣嗎?

若您有一塊與家人共同擁有的土地想賣出,是可行的的嗎?這答案是肯定的,持分的土地是可以出售、貸款和買賣的,但要注意是哪有一種共有類型,會影響買賣的行為,若時「分別共有」,則持分者可將所持分的部分進行買賣,但若為「公同共有」就必須經過1/2以上之其他共有人同意才能進行買賣囉!所以持分土地是否能獨自買賣取決於土地的共有方式,若有想買賣的持分土地但又不清楚是否能獨自買賣時,建議您可以多找民間的代書機構多討論,以免後續引起不必要的糾紛喔!

分別或共有對持分土地買賣有區別嗎?

持分土地又分為分別共有與共同共有,分別共有代表你的土地已經做了分割,可以直接進行買賣,共同共有就是與其他親友的土地還沒做劃分,必須超過二分之一同意才能進行買賣。

想要分割有兩種方式 :

.尋求全體共有人同意

向法院提起分割訴訟

不管是如何持有,最終都要處理您手中持分份的買賣才能拿到現金

有關土地共有持分分割的詳細說明,請參考:分別或共同共有對於持分土地買賣有差嗎?

向銀行或民間申請土地共有持分買賣/貸款的差異

向銀行申辦土地持分貸款的標準較民間公司高出許多,手續也比較繁雜。首先,您必須沒有任何信用瑕疵,還需準備財力證明及收入證明。另外,由於林地、空地等土地較不容易通過持分土地貸款的申請,所以欲申請持分貸款的土地最好是自住透天或是大樓,通過土地持分貸款的機率比較高。

此外,民間公司還能夠在土地不分割且其他持分人不知情的情況下,輕鬆讓您通過土地持分貸款的申請,您也不需提供財力證明和收入證明,只要有房屋或土地就能申請土地持分貸款,助您度過生活中的難關。

有關向民間申請土地共有持分買賣優點詳細說明,請參考:向銀行申請土地持分貸款和向民間公司申請有差嗎?

 
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