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3招教你處理持分房屋產權問題!有效處理持分房屋共有人及房屋共有買賣的關鍵要素

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持分房屋的狀況十分常見,通常是父母為了公平起見,將房屋產權平分給子女,然而一但有貸款需求,或是想要處理賣掉房子,卻不是自己說了算,還需徵得其他兄弟姐妹的同意。本文將帶你詳細了解如何處理持分房屋,並分享解決持分房屋產權問題的 3 大處置方式!

持分房屋種類有哪些?

持分房屋指的是一間房屋的產權有 2 人以上(包含 2 人)所持有,造成持分房屋的主要原因有子女共同繼承父母的房產、夫妻合買一間房等,而持分房屋的種類又可區分為以下 2 種:

  • 「公同共有」:所有共有人共同持有房屋,並未劃分所持有的比例,若是想處理房屋則需經過所有共有人的同意。
  • 「分別共有」:所有共有人共同持有房屋,且每個人有自己持分的比例,可買賣、貸款、過戶等,自由處理持有的部份,而不須經過其他共有人同意。

持分房屋處理方式有哪些?

持分房屋由於產權不完全,不僅不利於買賣且申貸不易,因此可考慮藉由以下3種方式來處理持分房屋。

1. 與其他房屋共有人溝通

最好也最柔性的方式就是與共有人坐下來好好溝通,明白告知自己需要賣掉持分的難處,藉由理性協商達成房屋買賣的目的,是最好不過的處理方式了。

2. 協調也有賣持分意願的房屋共有人

根據 土地法第34-1條 規定,若同意出售的共有人及其應有部分合計過半數,即可出售共有物;而如果其應有部分已超過三分之二,則不須理會同意出售的共有人是否有過半數。

3. 委託專業代書尋找買家

若與共有人溝通不成,也無法達成土地法第34-1條的規定,則可考慮委請專門處理土地與不動產事務的 長璽不動產顧問,協助找尋購買持分房屋與土地的買方。

處理持分房屋產權,解決辦法一次看!

想要處理持分房屋的產權,就須先釐清房屋是屬於「公同共有」還是「分別共有」,在買賣或轉讓房屋的作法上將有所差異。

「公同共有」變更共有物持分方式

☞ 在公同共有的情況下,若要處分不動產須取得所有持分人的同意,方可進行。因此,若要消滅共有關係,可辦理共有房屋「分割」。在全數共有人皆同意的情況下,即可向地政事務所提出登記,將公同共有改為分別共有。

☞ 若共有人難以達成協議,則可向法院提起「分割」訴訟,訴請法院以協議分割、調解分割或裁判分割方式,以達到終止公同共有的產權狀態。當公同共有變更為分別共有後,共有人才能進行產權的變更或轉移等動作。

「分別共有」3 種產權處理方式

☞ 由於其他持分人擁有優先購買的權利,因此若欲出售房屋持分部份,出售方須先知會其他持分人詢問購買意願。若其他持分人無意購買,則可向外尋找有意購買的買方。

☞ 根據 民法第819條 規定,共有人雖可自由處分其應有部分,但針對共有物的處分、變更、及設定負擔,仍應得共有人全體之同意。也就是說,若想要買賣整棟房屋,不論是公同共有還是分別共有,都須徵得所有共有人同意。

☞ 當多數共有人都同意出售時,可依據土地法第 34-1 條規定,「共有人過半數及應有部分也過半數同意」則可將房屋轉售他人。若應有部分已超過三分之二同意,則不需計算同意出售的共有人是否過半數,即可進行持分房屋的買賣。

持分房屋如何計算賦稅與戶數?

共有房屋由各共有人按其持分負擔房屋稅繳納義務,所以持分共有房屋原則上是各自算戶數,即持分共有房屋也算各自的1戶,惟本人與其配偶及未成年子女如持分共有同一間房屋,可僅算 1 戶。

而根據房屋稅新制規定,公同共有房屋如無出租營業,且供公同共有人本人、配偶或直系親屬實際居住,又該本人、配偶及未成年子女全國自住房屋合計在 3 戶以內者,可就其所有潛在應有權利部分,向房屋所在地稅捐稽徵機關申請適用住家用之自住房屋稅率 1.2% 課徵房屋稅。

舉例來說:A先生與 2 名未成年子女繼承了一間房屋,該房屋由 3 人公同共有並實際居住於此,那麼A先生與 2 名未成年子女所持有的公同共有房屋以 1 戶計算;又A先生還有 2 間個人所有的房屋,全國合計未超過 3 戶,只要符合自住使用規範,則 3 戶房屋皆可選擇為自住房屋並按 1.2% 課徵房屋稅。

持分房屋對於日後想要辦理貸款、買賣或贈與都十分不便且綁手綁腳,共有人若能坐下來理性協商、平和討論,讓每個人取得想要的結果,絕對是美事一樁;然而,有些時候難免事與願違,每個人皆有各自立場與想法,而無法取得共識時,不妨就交由專業的 長璽不動產顧問,讓專家為你解答相關疑難,協助辦理產權分割。歡迎立即致電洽詢:0800-297333,或是 加LINE@好友 直接與專人對談,幫助你順利解鎖持分房屋的所有難題!

房屋共有人的房屋持分權不超過1/2,該如何處理

只要你的房屋持分權沒有超過二分之一,也沒有跟其他所有權人達成協議,最好就不要有久住的打算,按照土地法的規定,共有人數超過一半以上同意,或是對方擁有房產三分之二的持分權就可以直接申請法拍做處分。如發現繼承的持分份不高,也可以打鐵趁熱,在剛繼承房產的時候,就去跟其他親屬做協調,如果親人沒有意願也沒關係,可以尋求專業代書為您處理屬於您的這份產權,不需要其他人同意,趁著還有力氣的時候拿到這筆資產,為自己的未來規劃鋪路,不要成為最後一個任人宰割的受害者。

在隔代繼承的眾多持分出現前,就處理掉手中的房產兌現吧!

要處理持分買賣除了有一般人不好了解的眉眉角角之外,還有隔代繼承持分的問題,這也是案例在後期被持分份較高的晚輩追討房產的原因,再來比較棘手得是持分買賣的處理,持分份高地點又好的房產好處理,但是其他像是地點偏僻,非商業也非住宅區的地段,在持分比較少的情況下就很難找到買家,如果有碰到這個問題,歡迎各位找長璽洽詢:電話0800-297-333,線上諮詢LINE ID:@cs8888,長璽不動產顧問是處理持分不動產買賣的專家,可以為您預估持分房產的殘餘價值,從土地、市價、實價登入、公告現值等等複合因素去評估,並仲介優良買主,讓您以高於行情的價格售出持分房產,依照您的需求與情勢,做出對您做有利的判斷。

持分房屋種類有哪些?

持分房屋指的是一間房屋的產權有 2 人以上(包含 2 人)所持有,分為分同共有以及共同共有

若與房屋共同持有人溝通不順,該如何順利處理房屋?

若與共有人溝通不成,也無法達成土地法第34-1條的規定,則可考慮委請專門處理土地與不動產事務的 長璽不動產顧問,協助找尋購買持分房屋與土地的買方。

持分房屋如何計算戶數?

共有房屋由各共有人按其持分負擔房屋稅繳納義務,所以持分共有房屋原則上是各自算戶數,即持分共有房屋也算各自的1戶,惟本人與其配偶及未成年子女如持分共有同一間房屋,可僅算 1 戶

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