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房屋共有登記在誰的名下最公平?正確房屋共有過戶處理,確保雙方權益

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許多想步入婚姻的男女朋友來說,買房是多數人會做的選擇,然而買房是人生大事,不管是甚麼樣的登記方法,最好是在小倆口情正濃時說清楚講明白,以免到時緣盡了,對簿公堂下也很難期待彼此間還能留下美好的情意。然而房子要登記在誰名下,是一門大學問,長璽了解您的困擾,幫您整理出以下常見問題:

最常見的主要分為兩大類:

1.繼承遺產

台灣人很喜歡把房產土地贈與給下一代,例如:家族、夫妻、父母、子女、兄弟姊妹共同持有。

2.投資買賣

商業行為的購買,例如: 朋友、投資夥伴、公司股東共同持有。

房屋共有登記注意事項

一旦房屋登記在兩人共有的名下之後,將來買賣、出租這棟房子時,都要需要經過雙方的同意才能執行。萬一其中一人未經過您的同意擅自更動房屋的設定,您可以向法院提出對方侵害您的房屋共有權益 ,讓對方承擔損害賠償的責任,保障自身權益。

房屋共有登記方式

1.共同登記

顧名思義,也就是共同持分共有,這棟房子是志明和春嬌一起持分共有房子的所有權。

優點

避免雙方若要分開時,其中一方擅自把房子拿去賣掉或貸款。

缺點

如果要去銀行貸款,會因為產權或另一方個人信用的原因,可能會降低貸款額度。


2.預告登記

不論是志明還是春嬌誰出錢買房,將房子登記在志明名下,春嬌可在房屋所有權登記時設定「預告登記」,將來若志明要變賣轉移或是貸款抵押,須經過春嬌同意。

優點

類似像假扣押的概念,保障其中一方,是最經濟的方式。

缺點

預告登記無法對抗強制執行,如果志明在外面欠了一屁股債,被法院強制執行,假使已經設定預告登記,這棟房子仍然會被法院查封拍賣!


3.借名登記

志明買房,借春嬌的名義登記,春嬌僅只有掛名,但她是沒有產權分配的。

優點

  1. 因為另一方的信譽較好,借貸時「借用」對方名義登記。
  2. 請另一方當該房子的「人頭」帳戶,省息節費。

缺點

  1. 風險為這三項裡最高的,倘若需要用借名登記的方式,建議最好訂立契約,方能保障彼此權益。
  2. 借名登記在法律裡較不具強制力,建議以共同登記方式較佳。

 

夫妻/情侶於婚前、婚後買房的房屋產權歸哪一方?買房要登記在哪一方名下?

婚前購買:
如果房屋是在婚前購買的,則房屋產權歸購買者所有,即使婚後兩人共同居住。為了保障自身財產,購買方應將房屋登記在自己的名下。
婚後購買:
婚後購買的房屋通常被視為夫妻共同財產,除非有特別的協議或證據表明應歸某一方所有。為保障雙方利益,可以選擇將房屋登記為夫妻雙方的共同名下。

夫妻/情侶如果無法共有房產,該如何保障自身財產呢?

婚前協議:明確界定婚前各自的財產。
登記名稱:根據實際出資情況決定房屋登記的名稱。
財產分割協議:婚後,夫妻可簽訂財產分割協議,確認各自的財產權益。

房屋共有優/缺點比較

  • 房屋共同持有優點
    • 擁有優先購買權
    • 共同分擔房貸
    • 提高可流動資產
    • 減輕房屋維修費等壓力
  • 房屋共同持有缺點
    • 買賣限制較多
    • 土地增值稅優惠喪失
    • 無法享有首購優惠

房屋共有持分產權的三個途徑

要賣掉持分的產權通常只有三個方法,如果您的持分比例不高,又跟其他持分親屬有紛爭,基本上第一個不斷溝通協調的部分就被打槍了,大家都不想犧牲自己的權益,很多人採用軟硬兼施甚至是非法手段,後來衍生很多問題,因此尋求專業會是比較好的方式

第二個方法就是尋求法律協助,一旦上了法院都是撕破臉或是曠日廢時的事情,對已經拖延很久,希望和平處理的人,就沒辦法求個痛快。

第三個方法是請民間代書協助,代書的處理土地糾紛的專家,碰到持分房屋與分割等問題時,往往比其他行家更有一套,也能以最專業的態度與程序來為您做規劃。

房屋共有可以買賣嗎?房屋共有買賣方式

房屋產權共有可以做買賣,但是前提是要共有者同意,假設共有者都同意的話,即可至各地方縣市的地政所辦理房屋所有權移轉登記。

想了解持分房屋如何買賣嗎?請參考:持分房屋買賣要點

房屋共有買賣的方式有哪些?

  1. 其他持分人出資購買
    如果手上有房屋持分想賣掉,第一優先序位會是其他持分人,他們可以選擇出資購買你的持分。
    而這些房屋共同持分人如果確認要買,就得履行買賣契約的權力義務,也就是如果後續反悔必須承擔違約賠償責任。
  2. 變賣房屋
    如果其他持分人沒有購買意願,那麼第二種方法是徵求他們的同意,將手中持分或整棟房屋出售,變賣換現金。
  3. 找尋專業代書處理
    而房屋共有買賣總是會遇到不太順利的時候,最壞的情況就是其他持分人既不打算出資購買,也不同意你出售手中持分或變賣房屋。
    在這樣的情況下請先別急著告上法院,你還有更好的選擇,那就是委託專業代書協助處理,達到所有人都能滿意的雙贏局面。

房屋共同持有的優缺點

房屋共同持有優點

  • 增進感情:如果是家人或夫妻,會有一個完整、美滿的感覺;如果是職場合夥,則更能凝聚向心力。
  • 有優先購買權:假如其他共有人想出售手中持分,你也有優先購買權。
  • 獲得更好的貸款條件:因為房屋是共同持有,所以向銀行申請貸款時,銀行會評估所有共有人的條件。如果共有人條件都不錯,那麼就比較有機會獲得好的利率、還款期限,甚至可以增貸。

 

房屋共同持有缺點

  • 買賣限制多:因為是共同持有房屋,如果後續發生對方不想賣、不同意出售持分等問題時,處理上就會比較棘手。
  • 無法享有土地增值稅優惠:只要房屋在買賣前一整年中,沒有進行出租或營業等行為,在買賣房屋時就可以享有10%的土地增值稅優惠。但如果是共有房屋買賣,就等於是所有持分人享有一次土地增值稅優惠,其他人的機會將喪失。
  • 沒有首購優惠:所有持分人都無法再享有買房首購貸款優惠。

房屋共有過戶準備文件

1.買賣協議書

2.所有共有者的身份證

3.所有共有者的戶口本

4.原房屋所有權證

房屋共有過戶流程

假設是夫妻辦理房屋共有過戶(贈與申辦):

1.需填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅)及填寫契稅申報書

2.至稅捐處申報契稅,開立繳款書後確認最近一期無欠繳房屋稅

3.繳清稅款後到贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅,取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書

4.憑以上文件至地政事務所辦理移轉過戶

※請注意,配偶相互贈與的土地/房屋,應主動向稅務局申請不課徵土地增值稅。

有更多有關房屋共有方面的問題,我該怎麼辦?

長璽不動產顧問擁有長達數十年的土地房屋法律知識,如有其他房屋共有登記、買賣或過戶等相關問題,想要更深入了解,歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單,我們將有專人為您服務!
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