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與兄弟共同繼承的持分房屋,房屋該如何出售與妥善處理

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陳先生父母近年不幸相繼離世,兄弟姐妹包括陳先生共4人,一起繼承了父親一間千餘萬元的房產,由於4人僅剩小弟未婚住在房子內,所以兄妹們不願變賣父親遺產,希望能讓小弟繼續居住。

該房產每年合併房屋稅、地價稅約
1萬元,獨住的小弟卻不願自行承擔,要求4人平均分攤,因此陳先生每年必須額外負擔25百元;不過,陳先生經濟並不富裕,除了房租外,還有兩個小孩要養,收入僅能勉強打平支出,其餘兄弟姐妹也無人願意出面處理,陳先生因此萌生變賣房產之意。

兄弟繼承方式有哪幾種?

分別共有繼承:

每位繼承人對遺產(例如土地)的特定部分擁有獨立的權利。這意味著每個繼承人可以獨立處理其持有的遺產部分。

公同共有繼承:

所有繼承人共同擁有整個遺產,無法分辨每個人的具體份額。在這種情況下,任何對遺產的處理都需要所有繼承人的共同同意。

協議分割繼承:

這是指繼承人之間通過協商一致同意的方式來分割遺產。協議分割可以用於解決分別共有或公同共有繼承中的遺產,讓每個繼承人獲得自己的部分。

1. 房屋繼承順位分別是:

  • 第一順位:直系血親卑親屬
    直系血親卑親屬是指被繼承人的子女、孫子女、曾孫子女等。在同一順位的繼承人中,以親等近者為先。例如,被繼承人如果有子女和孫子女,則子女先繼承,孫子女在子女先亡或喪失繼承權時,才會代位繼承。
  • 第二順位:父母
    如果被繼承人沒有直系血親卑親屬,則由父母繼承。
  • 第三順位:兄弟姊妹
    如果被繼承人沒有直系血親卑親屬和父母,則由兄弟姊妹繼承。
  • 第四順位:祖父母
    如果被繼承人沒有直系血親卑親屬、父母和兄弟姊妹,則由祖父母繼承。
  • 第五順位:外祖父母
    如果被繼承人沒有前四順位的繼承人,則由外祖父母繼承。
  • 第六順位:阿姨、舅舅
    如果被繼承人沒有前五順位的繼承人,則由阿姨、舅舅繼承。
  • 第七順位:表兄弟姊妹
    如果被繼承人沒有前六順位的繼承人,則由表兄弟姊妹繼承。

2. 兄弟共同繼承時,可以在一方不同意的情況下賣房嗎?

分別共有的房屋或土地,是指各共有人對於共有房地之全部,有使用收益之權,並得自由處分其應有部分。也就是說,每位共有人都擁有明確的持分比例,並且可以自由處分自己的持分。例如,A、B、C三人共同持有房地,A持有50%,B持有25%,C持有25%。B可以自由處分其持有25%權利的房地,而不需取得A和C的同意。

公同共有的房屋或土地,是指數人依法或約定,共有一物,但對於共有物之應有部分不明者。也就是說,共有人之間沒有明確的持分比例,而是共同享有房地的所有權。例如,A、B、C三人共同繼承一筆房地,但未辦理分割登記。A、B、C三人對於該房地就屬於公同共有,無法對其個人權利自由處分。

繼承後共同持有的房屋可以出售嗎?

共有人的同意:根據台灣《土地法》第34-1條,處分共有土地或建築改良物時需要超過半數的共有人及其應有部分合計超過半數的同意或​​​​應有部分合計超過2/3。
優先購買權:其他共有人擁有優先購買權。即使決定將整筆不動產賣給外部買家,其他共有人仍有權以相同條件優先購買該不動產

 

持分房地能買賣嗎?

多人共同持有房屋,常出現於親朋好友集資買房、夫妻合資購屋、或子孫共同繼承房產等情況,但將來想處分房屋時,若有人不同意出售,便容易引起糾紛。依據《土地法》第34-1條規定,只要所有權人數以及所持分的房地都過半數,或是所有權持分總合超過2/3的人同意,就不需計算人數,即可出售該房地。


若想處理共同持有的房屋,除了買賣外還能如何處理?

一、市價出售給兄弟姐妹

以市價出售給其餘兄弟姐妹共有人,是最完美不過的處理方式,但實務上繼承人對於房屋土地價值的認知可能存在落差。部分繼承人可能仍以數十年前的購置成本或親情價格作為衡量基準,導致無法接受市價。繼承房地往往承載著家族情感與回憶,因此繼承人在進行價格協商時,容易受到情緒影響,難以做出客觀判斷。

 

二、法律依據與合法出售程序

若有意賣出的人數已過半,可參考《土地法》第34-1條:「共有人過半數同意,應有部分也過半數同意。」合法賣予他人,並共同平分所得金額。若不賣的人願意負擔其餘幾人認同的金額,即享有優先購買權。

 

三、抵押質借作為替代方案

若不願低價出售給別人,也可考慮做抵押質借。但由於產權已被切割,因此銀行通常不願貸款,只能向民間借貸,而民間借款利息通常也較高,所以要留意成本控管,自行評估利弊。

 

四、向法院聲請共有物分割

不論是公同共有或分別共有,也不管每個共有人持分多寡,任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」。而實務判決中,常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。

實際上房子無法切割,所以法院通常是以「變價分割」方式處理,也就是送到民事執行處執行法拍,再將拍賣價金按比例分回給共有人。

此外,也可辦理預告登記,限制所有權移轉,但此舉無法排除徵收、法院判決或強制執行,故建議尋求專業的地政士協助處理,會比較有保障。

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