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靈活運用持分房產,不用再多繳地價和房屋稅了!

父親遺留下來的透天厝,我有四分之三的持分,房子沒有人住,空在那邊養蚊子,又要繳地價和房屋稅,弟弟們又不想賣,該怎麼辦才好呢?

依民法第
819條的規定,各共有人雖得自由處分其應有部分,但對整筆持分共有物之處分、變更、及設定負擔,應得持分共有人全體之同意。不過土地法第34條之1是民法上開規定的特別規定,也就是只要持分共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,即可依土地法第34條之1之規定出售持分共有物,如果其應有部分逾三分之二時,且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。

但在同意出售之持分共有人出售時,應事先以書面通知其他持分共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,也就是行使優先承購權。對於未共同出售之其他持分共有人應得之對價或補償,出售之持分共有人於為權利變更登記時,並應提出其他持分共有人已為受領或為其提存之證明。

所以就本件而言,大哥的持分為四分之三,已逾三分之二,他是可以單獨委託仲介出售兄弟
3人持分共有的不動產,但在與買方簽訂買賣契約後,應即以書面通知弟弟,應於文到十日內得以同一價格優先承購,若弟弟們逾期未聲明優先承購,即視同放棄優先購買。哥哥即可再通知弟弟們領取其應得之買賣價金,弟弟若亦未依通知領取時,哥哥始得將弟弟應得之款項提存至法院。然後始得將兄弟3人持分共有的不動產所有權移轉登記予買方。


一、什麼是優先承買權?
承買權就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。因此房地買賣時,一定要查明有無優先承買權存在,否則出賣人須負損害賠償責任 ,甚至有導致買賣契約無效的危險


二、誰有優先承買權?
1.不動產持分共有人 
2.基地出賣時,地上權人、典權人或承租人 
3.房屋出賣時,基地所有權人 
4.耕地的承租人


三、參考法條
 
()債權性質優先承買權:包括土地法第34條之1,農地重劃條例第5條第2款及第3款、民法物權編施行法第8條之53項及第5等。
()物權性質優先購買權:包括土地法第104條、土地法第107條、民法第919等。

 
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