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陳先生的困擾―該如何處理共同繼承的房屋?

陳先生父母近年不幸相繼離世,兄弟姐妹包括陳先生共4人,一起繼承了父親一間千餘萬元的房產,由於4人僅剩小弟未婚住在房子內,所以兄妹們不願變賣父親遺產,希望能讓小弟繼續居住。

該房產每年合併房屋稅、地價稅約
1萬元,獨住的小弟卻不願自行承擔,要求4人平均分攤,因此陳先生每年必須額外負擔25百元;不過,陳先生經濟並不富裕,除了房租外,還有兩個小孩要養,收入僅能勉強打平支出,其餘兄弟姐妹也無人願意出面處理,陳先生因此萌生變賣房產之意。

 
持分房地能買賣嗎?
多人共同持有房屋,常出現於親朋好友集資買房、夫妻合資購屋、或子孫共同繼承房產等情況,但將來想處分房屋時,若有人不同意出售,便容易引起糾紛。依據《土地法》第34-1條規定,只要所有權人數以及所持分的房地都過半數,或是所有權持分總合超過2/3的人同意,就不需計算人數,即可出售該房地。

 
若想處理共同持有的房屋,除了買賣外還能如何處理?

一、以市價出售給其餘兄弟姐妹,盡量不要出售給他人,因為很難預防購買持分產權的人有何意圖,有可能會害到其他兄弟姐妹。

二、若有意賣出的人數已過半,可參考《土地法》第34-1條:「共有人過半數同意,應有部分也過半數同意。」合法賣予他人,並共同平分所得金額。若不賣的人願意負擔其餘幾人認同的金額,即享有優先購買權。

三、若不願低價出售給別人,也可考慮做抵押質借。但由於產權已被切割,因此銀行通常不願貸款,只能向民間借貸,而民間借款利息通常也較高,所以要留意成本控管,自行評估利弊。

四、向法院聲請「共有物分割」,實際上房子無法切割,所以法院通常是以「變價分割」方式處理,也就是送到民事執行處執行法拍,再將拍賣價金按比例分回給共有人。

此外,也可辦理預告登記,限制所有權移轉,但此舉無法排除徵收、法院判決或強制執行,故建議尋求專業的地政士協助處理,會比較有保障。

 
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