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持分土地可以進行買賣嗎?公同共有跟分別共有會影響買賣嗎?

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常常因為共有人數眾多,對土地出售價格意見不一或是繼承人為辦理繼承登記,造成土地無法有效地整合,無法完成買賣,導致有心想將土地開發利用的人無法如願。為了解決這種困境,立法院修正法條,才開始有了解決方式。


公同共有:
數個人對於一物共同享有所有權,也就是說你和其他共有人共同擁有共有物的『全部』。


分別共有:
數個人對同一物共同享有所有權而各有應其有部分,也就是持分。
「分別共有」在社會上極有為普遍,例如公寓、大樓的土地,幾乎都是「持分的共有」。至於「公同共有」,例如三兄弟或三名友人,他們共有擁有一塊土地,但還沒有登記「分別共有」,因為沒有持分,就叫「公同共有」,法界則稱之為「潛在的共有」。

實務上,繼承與祭祀公業常見「公同共有」情形。若想「分割」土地,則「公同共有」的共有人,必須先登記「分別共有」,各有持分後,即可協議將各自的土地所有權加以分割,若不能達成協議,也可向院訴請「裁判分割」。

土地分割之後,所有權完全獨立,買賣就很方便,若尚未分割,但仍要進行轉讓等處分,可以稱為「轉讓所有權」,此時就發生「多數決」的適用問題。


共有土地要進行買賣
「分別共有」可以將自己持分的部分進行買賣,只是要注意其他持有人的「優先承購權」
「公同共有」想要進行持分土地或房屋的買賣,必須經過1/2的其他共有人同意才能進行買賣
因為許多人對於共有狀態的持分買賣不是很了解,所以可以找專業的民間代書協助處理,才不會事倍功半喔!

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