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怎麼會遇到房屋被查封?遇到房屋查封時怎麼撤銷?

假設你兩年前向A借了五百萬,並約定自己名下的房屋作為抵押物品,五年後將本金及利息歸還給A。但五年後你到期未償還,就有可能會遇到房屋被查封囉!

什麼是查封?

查封是法拍流程的其中一道程序。

也就是當你的貸款繳款異常或債務到期不還的時候,此時債主(債權人)就可以要求法院強制欠款方(債務人)還債。其中一個方法就是向法院聲請拍賣(即法拍)債務人名下的財產(可能是動產或不動產)用來償還債務。

拍賣經法院裁定,接著就會進行「查封」程序。查封生效後,房屋所有人,也就是債務人,就不可以再處分、移轉被查封的財產。以限制債務人房屋所有權的方式,保障債權人的債權在未來能夠被償還。

為什麼會遇到房屋查封的狀況?

房屋查封的流程主要為:

1.聲請法院強制執行:債權人準備相關資料、地政資料謄本後,向法院申請強制執行

一般來說,債權人必須取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義,才能向地方法院的民事執行處聲請強制執行,聲請強制執行時,要先繳納千分之8的執行費。債權人必須取得公權力背書的資料,也就是執行名義,才能開始法拍程序。

2.貼法院查封封條:通知地政機關行查封登記,並進行房屋現場查封

法院接受聲請後,會先去函查封物當地的地政事務所,做查封登記。並讓書記官以及債權人(債主)到現場確認房屋狀況,並進行現場查封。

查封生效後,房屋所有權人(也就是債務人、原屋主)便失去自由處分、變賣、轉移房屋的權利。但不論是自住或是租賃,房子被查封後仍可繼續居住,直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。

3.進行不動產鑑價及詢問底價:由不動產估價師鑑價後,債權人與債務人再提出意見

法院會指定鑑價公司前往鑑價,估計出房屋的合理價格。法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見,當作首次拍賣的底價參考。

要特別注意的是,最後定出的拍賣底價,通常會遠低於市價,因此會建議債務人和債權人協商,在查封階段就延緩查封或撤銷查封。

4.進入正式拍賣、拍賣公告

將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告,讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統查詢法拍屋資料。

5.拍賣:最多可拍四次,可經過三次減價程序,每次最多減兩成

法拍屋拍賣過程中如果成功拍定,就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價,就是流標,要再進行下一次拍賣。一棟法拍屋總共可以拍賣四次。

流標後每一次拍賣最高可減價20%,因此第二次拍賣最低價即是原底價八折,第三次拍賣最低是原底價六四折。

第四次拍賣稱為特別拍賣,如果三拍後債權人不願意直接承受法拍屋(取得房屋所有權),就會以第三次拍賣的底價公告三個月,尋求買受人。三個月期間內,債權人可以再要求減價拍賣,或是直接承受。

三個月期滿,如果還是沒有成功拍定,也沒有由債權人承受,就視為撤回強制執行,不繼續進行以下程序。

6.通知行使優先承買權、權利移轉

法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人,可以依照拍定條件優先承買。若無,就直接將所有權轉移給得標人(或承受人),並去函地政事務所塗銷查封登記。

7.點交

如果被法拍不動產依然被占有,得標人可向法院要求點交。但也有不能點交的情形:如果房屋目前被其他承租人占有,且債權人(債主)不是根據抵押權聲請強制執行法拍,那麼依據民法「買賣不破租賃」,房屋所有權移轉後,承租人只要繼續繳納租金,仍可依租約繼續占有房屋。

8.分配價金、發款

如果有多位債權人。法拍所得款項,扣除法拍程序所需費用後,會依照法定優先順序分配(例如抵押權優先一般債權等)。分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。

如何撤銷房屋查封?

根據《強制執行法》第 58 條:「查封後,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封。 拍定後,在拍賣物所有權移轉前,債權人撤回強制執行之聲請者,應得拍定人之同意。」所以說,在房屋正式被拍出之前,消費者仍有機會跟債權人洽談及協商,以下說明幾個方法幫助您跟對方斡旋。

一、與債權人協商如何處理債務:和解與債權人的債務(不論是銀行還是私人),只要能與債權人達成協議還清約定金額或是全數清償債務時,債權人就會撤銷查封。 

二、利用房貸進行負債整合:如果債務無法處理的話可以與債權人協議讓您賣屋還款,解決整體債務問題。

三、協商以正常管道賣屋:在前兩個辦法中,目標都是為了留下自己的不動產;但要是真的沒有金額可以償還,那麼至少可以嘗試以「正常管道賣屋」。

就像前面所提到的,法拍後的房屋金額會低很多,而且拍賣要花費一段時間,對債務人及債權人都沒有好處,可以說是不得已才會選擇走的路。

所以要是可以雙方協商透過正常管道賣屋,不僅時間會快上許多,而且還能償還更多金額。然而,這個方法會增加債權人的風險,像是銀行這類機構未必會接受,會覺得既然如此為什麼不要當初就選擇賣屋?所以要有跟銀行斡旋的心理準備。

房屋查封後可以買賣嗎?長璽會如何協助進行?

房屋或是土地等不動產被查封了代表房子或是土地等不動產被限制處分,不得再做出售、贈與、抵銷或設定等行為。

如果沒辦法馬上賣房屋或還清貸款時,我們會建議債務人在房屋鑑價階段之前,確認無法與債權人協商延緩查封或撤銷查封後,盡快找尋專業代書團隊來協助撤銷查封以保住房屋或不動產。

協助撤銷查封拍賣應備文件

1.房屋土地權狀正本

2.個人戶籍謄本1份

3.印鑑章及印鑑證明3份

4.身分證

5.自然人憑證

6.協助配合法院閱卷

長璽代書擁有長達數十年的土地房屋法律知識,如有其他房屋共有登記、買賣或過戶等相關問題,想要更深入了解,歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單,我們將有專人為您服務!

 
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