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關於持分共有你不知道的事!房屋/土地共有人還分成「公同共有」和「分別共有」?

今天去問了民間貸款,土地權狀上寫我有「公同共有1分之1」,這代表我擁有這塊土地的所有權嗎?別高興地太早!看完這篇文章,我決定先去把土地申請成「分別共有」了!

聊聊「公同共有」與「分別共有」
公同共有:所有公同共有人一起擁有這塊土地或房屋的「全部」所有權,想貸款需要經過其他共有人全數同意或遵守相關法規
分別共有:我擁有這塊土地1/2的所有權,也就是「持分」,但是並不表示我可以隨便利用這塊土地的1/2,想貸款可以不用其他共有人同意以及有另外相關法規限制

「公同共有」的法規可參考以下 
民法827
依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。

民法828
公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。

土地法
34-1
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。


「分別共有」的法規
 
民法817
數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。

民法818
各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。

民法819
各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

民法823
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之
不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。

前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

更多法規相關資料請查詢
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=817&ty=L


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