3招教你處理持分房屋產權問題！有效處理持分房屋共有人及房屋共有買賣的關鍵要素

持分房屋的狀況十分常見，通常是父母為了公平起見，將房屋產權平分給子女，然而一但有貸款需求，或是想要處理賣掉房子，卻不是自己說了算，還需徵得其他兄弟姐妹的同意。本文將帶你詳細了解如何處理持分房屋，並分享解決持分房屋產權問題的 3 大處置方式！

持分房屋種類有哪些？

持分房屋指的是一間房屋的產權有 2 人以上（包含 2 人）所持有，造成持分房屋的主要原因有子女共同繼承父母的房產、夫妻合買一間房等，而持分房屋的種類又可區分為以下 2 種：

• 「公同共有」：所有共有人共同持有房屋，並未劃分所持有的比例，若是想處理房屋則需經過所有共有人的同意。
• 「分別共有」：所有共有人共同持有房屋，且每個人有自己持分的比例，可買賣、貸款、過戶等，自由處理持有的部份，而不須經過其他共有人同意。

持分房屋處理方式有哪些？

持分房屋由於產權不完全，不僅不利於買賣且申貸不易，因此可考慮藉由以下3種方式來處理持分房屋。

1. 與其他房屋共有人溝通

最好也最柔性的方式就是與共有人坐下來好好溝通，明白告知自己需要賣掉持分的難處，藉由理性協商達成房屋買賣的目的，是最好不過的處理方式了。

2. 協調也有賣持分意願的房屋共有人

根據 土地法第34-1條 規定，若同意出售的共有人及其應有部分合計過半數，即可出售共有物；而如果其應有部分已超過三分之二，則不須理會同意出售的共有人是否有過半數。

3. 委託專業代書尋找買家

若與共有人溝通不成，也無法達成土地法第34-1條的規定，則可考慮委請專門處理土地與不動產事務的 長璽不動產顧問，協助找尋購買持分房屋與土地的買方。

處理持分房屋產權，解決辦法一次看！

想要處理持分房屋的產權，就須先釐清房屋是屬於「公同共有」還是「分別共有」，在買賣或轉讓房屋的作法上將有所差異。

「公同共有」變更共有物持分方式

☞ 在公同共有的情況下，若要處分不動產須取得所有持分人的同意，方可進行。因此，若要消滅共有關係，可辦理共有房屋「分割」。在全數共有人皆同意的情況下，即可向地政事務所提出登記，將公同共有改為分別共有。

☞ 若共有人難以達成協議，則可向法院提起「分割」訴訟，訴請法院以協議分割、調解分割或裁判分割方式，以達到終止公同共有的產權狀態。當公同共有變更為分別共有後，共有人才能進行產權的變更或轉移等動作。

「分別共有」3 種產權處理方式

☞ 由於其他持分人擁有優先購買的權利，因此若欲出售房屋持分部份，出售方須先知會其他持分人詢問購買意願。若其他持分人無意購買，則可向外尋找有意購買的買方。

☞ 根據 民法第819條 規定，共有人雖可自由處分其應有部分，但針對共有物的處分、變更、及設定負擔，仍應得共有人全體之同意。也就是說，若想要買賣整棟房屋，不論是公同共有還是分別共有，都須徵得所有共有人同意。

☞ 當多數共有人都同意出售時，可依據土地法第 34-1 條規定，「共有人過半數及應有部分也過半數同意」則可將房屋轉售他人。若應有部分已超過三分之二同意，則不需計算同意出售的共有人是否過半數，即可進行持分房屋的買賣。

持分房屋如何計算賦稅與戶數？

共有房屋由各共有人按其持分負擔房屋稅繳納義務，所以持分共有房屋原則上是各自算戶數，即持分共有房屋也算各自的1戶，惟本人與其配偶及未成年子女如持分共有同一間房屋，可僅算 1 戶。

而根據房屋稅新制規定，公同共有房屋如無出租營業，且供公同共有人本人、配偶或直系親屬實際居住，又該本人、配偶及未成年子女全國自住房屋合計在 3 戶以內者，可就其所有潛在應有權利部分，向房屋所在地稅捐稽徵機關申請適用住家用之自住房屋稅率 1.2％ 課徵房屋稅。

舉例來說：A先生與 2 名未成年子女繼承了一間房屋，該房屋由 3 人公同共有並實際居住於此，那麼A先生與 2 名未成年子女所持有的公同共有房屋以 1 戶計算；又A先生還有 2 間個人所有的房屋，全國合計未超過 3 戶，只要符合自住使用規範，則 3 戶房屋皆可選擇為自住房屋並按 1.2％ 課徵房屋稅。

持分房屋對於日後想要辦理貸款、買賣或贈與都十分不便且綁手綁腳，共有人若能坐下來理性協商、平和討論，讓每個人取得想要的結果，絕對是美事一樁；然而，有些時候難免事與願違，每個人皆有各自立場與想法，而無法取得共識時，不妨就交由專業的 長璽不動產顧問，讓專家為你解答相關疑難，協助辦理產權分割。歡迎立即致電洽詢：0800-297333，或是 加LINE@好友 直接與專人對談，幫助你順利解鎖持分房屋的所有難題！

房屋共有人的房屋持分權不超過1/2，該如何處理

只要你的房屋持分權沒有超過二分之一，也沒有跟其他所有權人達成協議，最好就不要有久住的打算，按照土地法的規定，共有人數超過一半以上同意，或是對方擁有房產三分之二的持分權就可以直接申請法拍做處分。如發現繼承的持分份不高，也可以打鐵趁熱，在剛繼承房產的時候，就去跟其他親屬做協調，如果親人沒有意願也沒關係，可以尋求專業代書為您處理屬於您的這份產權，不需要其他人同意，趁著還有力氣的時候拿到這筆資產，為自己的未來規劃鋪路，不要成為最後一個任人宰割的受害者。

在隔代繼承的眾多持分出現前，就處理掉手中的房產兌現吧！

要處理持分買賣除了有一般人不好了解的眉眉角角之外，還有隔代繼承持分的問題，這也是案例在後期被持分份較高的晚輩追討房產的原因，再來比較棘手得是持分買賣的處理，持分份高地點又好的房產好處理，但是其他像是地點偏僻，非商業也非住宅區的地段，在持分比較少的情況下就很難找到買家，如果有碰到這個問題，歡迎各位找長璽洽詢：電話0800-297-333，線上諮詢LINE ID：@cs8888，長璽不動產顧問是處理持分不動產買賣的專家，可以為您預估持分房產的殘餘價值，從土地、市價、實價登入、公告現值等等複合因素去評估，並仲介優良買主，讓您以高於行情的價格售出持分房產，依照您的需求與情勢，做出對您做有利的判斷。